Las dos maneras básicas de hallar un lugar para arrendar son los avisos clasificados en el periódico y las páginas amarillas en la guía teléfonica, bajo el título “Real Estate Rental Service”o “Apartment Finding & Rentals”. Si necesita encontrar vivienda a bajo costo, llame a Housing Outreach Rental Program al (801)359-2444, en Salt Lake City. La gente de bajos recursos puede obtener información sobre asistencia federal para alquilar vivienda o una lista de edificios subsidiados en las oficinas locales de Community Action Program, las agencias especiales llamadas housing authorities y en Salt Lake County, en Crossroads Urban Center, o JEDI. Para solicitar vivienda con asistencia del gobierno (subsidized housing) póngase en contacto con una oficina de housing authority local o cualquier propietario de apartamentos que esté recibiendo un subsidio para el edificio directamente del gobierno.

Las direcciones y números telefónicos de la mayoría de las oficinas mencionadas a través de este folleto están al final del mismo.

SI LE COBRAN POR SOLICITAR UN APARTAMENTO

(Application Fees)

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Puede que, en la localidad donde usted quiere arrendar, no esté permitido cobrar por dejarle llenar una solicitud para ocupar un apartamento o una casa (application fees). Al presente, application fees están prohibidas en Salt Lake City y en las ciudades aledañas conocidas sólo como parte del “Salt Lake County”. Si le piden que pague sólo por solicitar un apartamento para alquilar, llame a Utah Legal Services o al gobierno local para averiguar si hay una ley que prohiba application fees en esa zona en particular. También puede llamar a las autoridades electas y hacer que alguien se interese en la observación de tal ordenanza.

DISCRIMINACIóN

(Discrimination)

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La discriminación ocurre cuando no le arriendan un lugar por su:

raza, color, pais de origen, sexo, incapacidad fisica or mental, religión, familia o por el origen de sus ingresos.

Por ejemplo, si le niegan un apartamento porque usted recibe un subsidio al alquiler (subsidized housing), eso es discriminación por el origen del ingreso (su subsidio); complejos habitacionales para “adultos solamente” violan la sección que refiere a la “familia”; y cobrar más alquiler a una familia por causa de su religión también es discriminación.

Sin embargo, puede haber viviendas exclusivamente para personas “de la tercera edad, o mayores de 60 años”, (seniors), siempre que se cumplan ciertas reglas especiales.

No es ilegal discriminar por otras razones que las dadas arriba. Si tiene dudas, llame a la Utah State Labor Commission o a Utah Legal Services, Inc.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

(Rental Agreements)

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Antes de darle dinero al propietario de la casa, pida un contrato por escrito.

En todas las oficinas de Utah Legal Services, hay disponibilidad de copias gratuitas de un contrato de alquiler justo. Puede proponer que se use éste contrato en lugar del que tiene el propietario. También puede usarlo para que le dé algunas ideas sobre cómo debe de ser un contrato de arriendamiento.

¡LEA EL CONTRATO QUE LE PROPONE ANTES DE FIRMARLO!

Hay dos clases de contratos de alquiler: de palabra (oral) (siempre mensual) y por escrito (written), sea mensual o a término fijo. Puede que sea rápido y fácil simplemente hablar con el propietario, darle dinero y la mano, pero recuerde que las cosas cambian y las pensamientos difieren. Un contrato por escrito y firmado pone la relación por escrito y usted puede referirse a él y usarlo para proteger sus derechos. Cuando arriende, obtenga siempre y guarde una copia firmada del contrato.

Cuando esté por entrar en un contrato de alquiler, léalo antes de firmarlo. Vea qué es lo que realmente dice. Si no lo entiende, pídale al propietario que se lo explique. Si entiende la explicación, pídale al propietario que escriba lo que dijo, entonces firme la explicación que entiende, no la parte que no entiende. Si usted entiende el contrato pero no le gusta, no lo firme. Dígale al propietario que no le gusta; negocée para cambiar lo que no le gusta.

En todas las oficinas de Utah Legal Services, hay copias de un contrato de arrendamiento justo. Puede proponer que se use éste contrato en lugar de uno que el propietario tenga. También puede usarlo para tener algunas ideas de lo que debería estar incluído en un contrato a largo término.

ANTES de firmar un contrato de arrendamiento, asegúrese que incluye la información siguiente:

* Nombres, direcciones y números telefónicos de ambos, el inquilino (o quien está pidiendo en arriendo) y el propietario o encargado.

* La dirección de la casa que va a alquilar.

* El alquiler acordado y cómo, cuándo y dónde pagarlo.

* Las personas responsables por pagar los servicios ( de gas, agua, electricidad, etc.).

* Una indicación que los avisos (notices) serán por escrito y a dónde dirigirlos.

* Los nombres y números telefónicos de quienes pueden ser llamados en caso de arreglos (propietario, encargado, o agente.).

* Una descripción de la casa antes que la arriende y una lista de lo que contiene.

* El propósito del depósito que ha de pagar y las condiciones para que le sea devuelto.

* Proveer aviso de 24 horas si el dueño quiere entrar en la casa, excepto en casos de emergencia.

ANTES de firmar, asegúrese de que el documento NO INCLUYE:

Cargos exageradas por atrasarce en el pago y otros cargos.

Depósitos exagerados que no van a ser devueltos.

Necesidad de pedir permiso para tener huéspedes, o que dé una lista de ellos.

Permiso para que el propietario se apodere de sus cosas si usted se atrasa con el alquiler.

HAGA UN INVENTARIO ANTES DE MUDARSE AL LUGAR

(Checklist)

Cualquiera que sea el contrato que intente hacer con el propietario, debería de recorrer el apartamento y hacer una lista de todo el contenido y de su condición, de las paredes, las alfombras, los aparatos eléctricos u otro tipo, los artefactos del baño, etc., antes de estar de acuerdo en arrendarlo. Haga que el propietario firme su lista y asegúrese que los dos guardan una copia del documento firmado.

CONTRATOS A LARGO TÉRMINO (Leases)

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Un contrato a largo término (lease) generalmente indica que va a ocupar el lugar por un período específico de tiempo y el valor se fija para todo el período del contrato. Un contrato puede ser por seis meses, un año, o un número de años. Un contrato puede hacerlo quedar en un lugar más tiempo de lo que usted quiere. Si se muda antes de que se termine, será responsable de pagar el arrendamiento hasta que el propietario arriende otra vez el apartamento. Por otro lado, un contarato puede proteger su derecho de quedarse en el apartamento hasta el fin del contrato si usted cumple con sus obligaciones, aunque el propietario quiera que se mude antes de la expiración del contrato. Sin embargo, usted no tiene derecho a quedarse después de que el contrato se termine, A MENOS QUE llegue a otro acuerdo con el propietario. (Puede no darse este caso si usted está en ciertos tipos de programas de subsidios federales al alquiler de vivienda (subsidized housing). El contrato puede tener cláusulas específicas sobre este punto, así que léalo con cuidado. Si hay una cláusula donde estipula que necesita dar aviso antes de que el inquilino se mude a otro lugar, aunque sea al final del período, délo. Hable con el propietario sobre un nuevo contrato, o la continuación de su residencia mes a mes antes de que el contrato se termine.

Mientras dure del contrato, el propietario no puede forzarlo a aceptar ningún cambio, a no ser los que ya se encuentran en el contrato. Por ejemplo: Algunos contratos permiten un aumento del alquiler durante la duración del contrato si los servicios (de luz, agua, etc.) o los costos de operación suben. Si se llega a un acuerdo para que se quede después de que se termine el contrato, puede haber cambios en el mismo. Si no se cambia una cláusula, entonces permanece válida cuando usted se queda.

El propietario sólo puede terminar un contrato durante su término, si tiene una buena causa, pero no tiene que renovarlo.

Contratos Mensuales (Month-to-Month)

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Puede entrar en un contrato mensual (month to month) desde el principio, cuando ocupa el lugar, o puede convertirse en un inquilino por mes si se queda (con permiso del dueño) pero sin firmar un nuevo contrato, después de terminarse un contrato a largo término (lease) . Se pueden hacer estos contratos por escrito (written agreements) o de palabra (oral agreements). (Siempre procure obtener un acuerdo por escrito). Sin embargo, el dueño debe darle los avisos de desalojo (eviction notices) como lo manda la ley. (Vea “Desalojo” para enterarse de los diferentes avisos). Avisos de cambios en los términos - como la cantidad de arriendamiento - debieran hacerse por lo menos quince días antes que el cambio se lleve a efecto (el cambio sólo puede ocurrir al principio del próximo período mensual de arrendamiento). Los avisos por parte del inquilino, de que se va a mudar, debieran hacerse por lo menos quince días antes del final del período y el inquilino debe de irse al final.

TENGA EN CUENTA: El contrato de arrendamiento puede requerir avisos con diferentes períodos de antelación,

Los contratos mensuales no garantizan que el inquilino pueda quedarse por un período determinado de tiempo. Pueden desalojarlo por causa o sin ella.

Los contratos de alquiler entre propietarios de casas móviles (mobile homes) y los propietarios de los terrenos donde se ocupa un lugar, deben de hacerse por escrito y no pueden terminarse sin causa.

Debido a esta protección especial, aunque se considere el contrato como “mensual”, los dueños de casas móviles tienen siempre, en esencia, un contrato a largo término (lease). (Vea la sección sobre “Casas Móviles” (Mobile Homes) en este folleto).

Si no hay causa para desalojarlo, un contrato sólo puede terminarse antes de su expiración por acuerdo mutuo. Es decir, tanto el propietario como el inquilino tienen que hacerlo juntos, por escrito.

DEPOSITOS

(Deposits)

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* Son devueltos, a menos que el contrato diga que no se devuelven.

* No hay límite para la cantidad del depósito.

* No requieren pago de interés.

. * Es diferente que el alquiler.

¡Obtenga siempre recibos por su depósito y su arriendo!

COMO PAGAR EL ARRIENDO

(Paying Rent)

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Si regularmente necesita ayuda para pagar el ariendo de su vivienda, debería de solicitar el subsidio (subsidized housing). (Lea la sección titulada “Viviendas Alquiladas Con Ayuda del Gobierno” en este folleto). Para hacerlo, póngase en contacto con la agencia llamada “Housing Authority” en su zona. (Vea la lista al final de este folleto). También puede ponerse en contacto con los propietarios de edificios que han obtenido subsidios del gobierno para sus apartamentos. Para ubicarlos, llame a la oficina local de Community Action Program, Crossroads Urban Center, JEDI, o cualquier servicio de información y referencias. La biblioteca de la localidad puede también tener la información que necesita.

Las personas de más de 60 años (seniors) y las personas incapacitadas o lisiadas (disabled) también pueden solicitar subsidios al arrendamiento (rental subsidies) en las oficinas de las “housing authorities” o con propietarios particulares. Hay edificios de apartamentos construídos especialmente para éstos dos grupos especiales.

NO pague su arriendo al contado sin obtener un recibo firmado por el dueño o su agente. Usted mismo puede preparar un recibo y luego hacer que el dueño o el encargado lo firme.

Si es posible, NO pague su arriendo con un money order a menos que lo entregue personalmente y obtenga un recibo. Si se pierde el money order en el correo, lleva mucho tiempo para localizarlo. Mientras tanto, el propietario querrá el dinero del arriendo al que tiene legítimo derecho. Ésto puede resultar en que tenga que hacer dos pagos, o lo desalojen por no pagar el arriendo. Un comprobante de su cheque o un duplicado de un money order no es un recibo. No prueba que usted pagó el alquiler, sólo que compró un money order.

El pago del arriendo con cheque le dá un recibo automático cuando el propietario lo canjea. Hasta que lo cambie, usted no tiene prueba del pago. Puede detener el pago del cheque que hizo (stop payment) si se pierde en el correo. También puede escribir en el cheque el mes que pagó para evitar confusiones después.

Para obtener ayuda de emergencia para pagar el arrendamiento, recurra a su iglesia, a Community Action Program, o al Departamento de Trabajo (Department of Workforce Services).

DERECHOS DEL INQUILINO

(Renter’s Rights)

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Usted tiene derecho a un hogar seguro e higiénico. En Utah, las ciudades y los condados han hecho códigos de edificación y de salubridad. Los edificios en que haya violaciones grandes de estos códigos no son ni seguros ni decentes y no deberían ser arrendados. La ley estatal requiere que los propietarios mantengan los lugares que alquilan en cumplimiento con estas ordenanzas. Usted tiene derecho a llamar a un inspector de salubridad (health inspector) o de vivienda (housing inspector) si piensa que hay una violación de código en donde usted arrienda.

Cuando arrienda un lugar para vivir, usted cambia dinero por el derecho a la privacidad y a disfrutar el lugar en paz y tranquilidad. El dueño o el encargado retiene el derecho de entrar al lugar en “horas razonables”, para inspeccionarlo o para hacer arreglos, pero usted puede requerir que lo notifiquen por lo menos con 24 horas de antelación antes de hacerlo. Usted tiene derecho a decirles cuál es “una hora razonable”. Sin embargo, la única manera de asegurarse que le van a avisar por adelantado es si hay una cláusula al efecto en el contrato.

Cuando paga el alquiler o el depósito, tiene derecho a un recibo por escrito. Siempre obtenga uno en caso de pagar al contado o con money orders. Un recibo debe de contener la fecha, la cantidad, lo que pagó (“Alquiler por enero más la recarga” - “Pago total”) y la firma de la persona que recibe el pago. Si la firma es ilegible, el nombre y el título de la persona debieran de estar escritos en letra de imprenta debajo de la firma. UN RECIBO ES, A MENUDO, LA UNICA FORMA DE PROBAR QUE SE HIZO EL PAGO.

Cuando tiene un contrato mensual (month-to-month agreement), tiene derecho a un aviso de quince días, por lo menos, de cualquier cambio en el contrato. Si tiene un contrato a largo término (lease), no puede haber ningún cambio a no ser los que usted apruebe o estén ya permitidos en el lease. (Léa “Contratos a Largo Término”) Si se queda con el permiso del dueño después de que el lease se termine y no firma un nuevo lease, todos los términos del contrato vencido que no fueron cambiados, siguen en efecto.

Tiene derecho a esperar que cualquier arreglo que el dueño acordó hacer será hecho dentro de un tiempo razonable.

Tiene derecho a NO FIRMAR un lease si no lo entiende por completo. Claro, si no firma, el dueño puede rehusarse a entrar en un contrato de alquiler con usted.

Si usted es víctima de violencia doméstica dentro de su familia, de su pareja, de una ofensa sexual o robo, o víctima de alguien que le esté acechando; usted tiene el derecho de solicitar al dueño de la propiedad, que cambie las cerraduras o candados de su apartamento. Quizás usted tenga que pagar los costos de eso, y el dueño puede requerirle que le provea documentación apropiada como una orden de protección o un reporte de la policía. El dueño no debe dar una llave a la persona que le ha agredido aunque ésta haya firmado el contrato de arrendamiento.

Tiene derecho a PERMANECER EN EL LUGAR QUE ALQUILA hasta que lo desalojen legalmente con una orden judicial (court order) o hasta que el contrato a largo término (lease) se venza. LOS DUEÑOS NO TIENEN DERECHO A CAMBIAR LAS CERRADURAS Y DEJARLO FUERA, NI A APODERARSE DE SUS COSAS. Sólo el alguacil puede desalojarlo con una order judicial (court order).

RESPONSABILIDADES DEL INQUILINO

(Renter’s Responsibilities)

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* Pague todo el alquiler puntualmente. Sin embargo, bajo ciertas circunstancias, puede tener derecho a retener el pago. (Léa “Qué Hacer Si La Vivienda Está En Malas Condiciones”)

* Cuide razonablemente la propiedad que está alquilando. Después de todo, es propiedad del dueño y usted está pagando por usarla. Cuando se mude de allí, debe estar en las mismas condiciones que estaba cuando usted se mudó a ella, excepto por el desgaste normal (normal wear and tear).

* Déjele saber al dueño cuando se va a ausentar for un cierto tiempo y, si es posible, cómo ponerse en contacto con usted. Si el dueño se da cuenta que usted no está, usted no le avisó y el pago del alquiler está atrasado, el dueño puede pensar que usted ha abandonado el lugar. (Léa “Abandono por el Inquilino”).

* Cumpla con las reglas del consejo de salubridad local (board of health), aplicables at inquilino.

* Mantenga el lugar limpio.

* Infórmele al dueño, por escrito, sobre arreglos que se necesiten, tan pronto como sean necesarios. (Léa “Qué Hacer En Caso Que Haya Malas Condiciones”).

* Sea considerado con los otros inquilinos o vecinos. Ellos tienen los mismos derechos que usted. Mantenga bajo el nivel de ruidos en la casa, de manera de no molestar a otros.

* Cumpla con todos los términos de su contrato a largo tiempo (lease) o de otro tipo. Si dice que no tenga mascotas o animales domésticos (no pets), no los tenga.

* No aumente el número de ocupantes especificados en el contrato de alquiler sin permiso escrito del dueño.

* No le cause daño a la propiedad.

* Si tiene un contrato por mes, déle quince días de aviso al dueño antes de mudarse a otro sitio, a menos que el contrato requiera más tiempo. Si tiene un contrato a largo término y necesita irse antes de que se venza, precisa la aprobación del dueño por escrito, o puede quedar debiendo alquiler después de haberse ido hasta que el lugar sea alquilado otra vez.

Usted pierde todos sus derechos como inquilino si lo desalojan legalmente, o si se vence su lease pero no se ha ido, ni ha hecho arreglos para quedarse.

RECUERDE:

Lo pueden desalojar aunque esté enfermo, no tenga empleo, tenga niños, o no tenga ningún lugar a donde ir.

DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DEL DUEÑO

(Landlord’s Rights and Responsibilities)

* Seleccionar sus inquilinos (siempre que no discrimine en ninguna forma).

* Adoptar reglas razonables.

* Decidir si el inquilino se queda después de que se venza un contrato a largo plazo (lease), o por otro mes cuando hay un contrato mensual.

* Inspeccionar el lugar dando aviso con antelación razonable (SI se acordó por contrato).

* Retomar posesión del apartamento si fue abandonado.

* Desalojar al inquilino legalmente.

RESPONSABILIDADES DEL DUEÑO

(Landlord’s Responsibilities)

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* Selecionar los inquilinos sin discriminar.

* Adoptar reglas razonables.

* Decidir si el inquilino se puede quedar después de que el lease se venza, o por otro mes más en un contrato mensual.

* Inspeccionar el lugar dando aviso razonable o como se haya acordado por contrato.

* Retomar el apartamento si ha sido abandonado.

* Desalojar al inquilino legalmente.

* Entregar el apartamento el día que el contrato empiece.

* Cumplir con la ley y con los códigos de salubridad, edificación y seguridad de la ciudad o condado en donde esté ubicada la propiedad.

* Permitirle al inquilino, a cambio por el alquiler, vivir en la propiedad en paz, sin molestar sin razón a ningún inquilino o permitiendo que los inquilinos se molesten unos a otros.

* Darle al inquilino aviso de cambios en los términos de alquiler, como ser aumentos del alquiler o acceso al apartamento cuando no haya emergencias. Un aviso de quince días es apropiado en caso de aumento del alquiler en un contrato mensual. Veinticuatro horas es un aviso apropiado para entrar al apartamento cuando no hay emergencias.

* Mantener el apartamento en condiciones de seguridad y salubridad y no permitir la fábrica, venta, o almacenamiento de drogas.

* Debe cambiar los candados o las cerraduras cuando un inquilino le provea documentos apropiados, que demuestren que éste ha sido víctima de abuso dentro de la familia, de su pareja, de acecho, de una ofensa sexual o de robo. Al agresor no se le debe dar una llave del apartamento, aunque éste haya firmado el contrato de arrendamiento. (El contrato de arrendamiento continúa teniendo fuerza y vigor sobre el agresor)

* Cumplir con todos los términos del contrato.

* Seguir el procedimiento legal de desalojo.

CASAS MóVILES

(MOBILE HOMES)

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Si es dueño de su casa móvil, se aplican diferentes reglas a los contratos a largo plazo (leases). El contrato de arrendamiento para el predio (lot) debe ser por escrito y debe contener las reglas del lote (park rules) que, si se violan, pueden resultar en desalojo (eviction). Las reglas se pueden cambiar y se pueden hacer cumplir 60 días después que se le haya dado una copia al inquilino. Si el lote propone una enmienda a una regla, los residentes del lote deben tener una oportunidad para discutir el cambio durante los primeros 30 días después que sea propuesto. Las reglas tienen que estar relacionadas con la salubridad, la seguridad, el cuidado y la mantención del lote, o con la conducta apropiada de los residentes.

Si hay un aumento del arrendamiento, o cambios en las fechas de pago del alquiler o los servicios (de agua, gas, mantenimiento, etc.), éstos no son efectivos hasta 60 días después de habérsele dado aviso por escrito, al inquilino.

De manera de asegurar la seguridad y la buena apariencia del lote, el espacio puede requerir cierta clase de material para hacer añadidos o alteraciones al exterior de las casas móviles. Sin embargo, el lote no puede requerir que el residente compre el material o el equipo de un determinado comerciante.

Si quiere vender su unidad, el loteno puede prevenirlo sin razones. Sin embargo, el parque tiene derecho, en forma razonable, a rechazar a un posible comprador que quiera vivir en el lote.

ARRENDAMIENTOS CON AYUDA DEL GOBIERNO

(Government Assisted Housing)

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El gobierno federal ayuda a la gente a pagar el arrendamiento y financéa agencias locales llamadas housing authorities que tienen y arriendan apartamentos a bajos costos. Las condiciones para ser aceptado dependen de los ingresos, pero también de otros factores. Hay programas en los cuales una housing authority posee los edificios (Public Housing), programas en los cuales una housing authority paga el subsidio a un propietario en beneficio del inquilino (los más comunes son pagos en Sección 8 ) y otros en los cuales el subsidio viene directamente del gobierno al propietario (Project Based). Hay también programas para gente de la tercera edad - mayores de 60 años (seniors) - y para gente incapacitada (disabled), operados por housing authorities locales así como propietarios particulares.

Los inquilinos pagan un mínimo de $25 a $50 por mes de alquiler en algunos programas. El gobierno provee el subsidio (a través de una housing authority o directamente al propietario) para cubrir parte del resto, o todo lo que falta.

Por información sobre viviendas alquiladas con asistencia del gobierno y listado de lugares, llame a la housing authority de su localidad, a Community Action Program, Crossroads Urban Center, JEDI, o a un servicio local de información y referencias. La biblioteca local puede tener la información que necesita.

Vivienda Pública

Los apartamentos o casas arrendadas como Vivienda pública (public housing) son propiedad de las Autoridades de Vivienda (housing authorities) de la localidad y son operados por las mismas. Las solicitudes (applications) son presentadas a las Autoridades de Vivienda ( housing authorities) .

Los solicitantes deben tener derecho, de acuerdo con pautas federales. Hay listas de espera (waiting lists) y la housing authority puede tener su propia política para determinar quien ocupará los lugares disponibles.

(Las direcciones y números telefónicos para las housing authorities en Utah, están al final de este folleto).

SECCION 8

El programa más conocido como “Section 8" es llamado “Voucher”. Las solicitudes se presentan a las Autoridades de Vivienda (housing authorities) locales. Una vez que usted obtenga su asistencia y sepa qué podrá arrendar, usted elige dónde vivir dentro de la jurisdicción de las Autoridades de Vivienda ( housing authority).

Las Autoridades de Vivienda (housing authorities) debe de inspeccionar y aprobar el lugar antes de que empiece el contrato de arrendamiento (lease). Propietarios en Utah no le pueden negar un apartamento porque usted tiene asistencia del gobierno para arrendar.

VOUCHER

Durante el primer año de su contrato, el arrendamiento no puede ser más alto de lo autorizado por las autoridades de vivienda (housing authority). Las Autoridades de Vivienda determinarán la cantidad de asistencia que el gobierno pagará al propietario, en su beneficio. Usted es responsable de pagar la diferencia.

Las solicitudes se presentan en la oficina de las Autoridades de Vivienda (housing authority) de su localidad.

REHABILITACIóN MODERADA

Las Autoridades de Vivienda (housing authorities) de la localidad proveen la asistencia del gobierno para arreglar edificios de propiedad particular. La asistencia está ligada al apartamento a ocupar. El inquilino debe de calificar (be eligible) para el subsidio, pero si lo desalojan o decide irse, la asistencia quedará con el apartamento para el próximo ocupante. Presente la solicitud al encargado del lugar (manager).

PROYECTO BASADO

El gobierno federal también subsídia directamente a propietarios particulares para que le arrienden apartamentos a gente que califique y, aún así, saquen ganancia. (El subsidio está ligado al apartamento). Para tener acceso a un lugar en este programa, una vez que usted haya localizado un edificio de apartamentos subsidiado en el área en que quiere arrendar, usted puede solicitarle un lugar al encargado (manager).

PERSONAS DE MAS DE 60 AÑOS (SENIORS) Y GENTE INCAPACITADA (DISABLED)

Si usted tiene una incapacidad o tiene más de 60 años, puede presentarse ante las Autoridades de Vivienda (housing authority) de su localidad, o, una vez que haya localizado un edificio de apartamentos con asistencia del gobierno, en la oficina del encargado (manager). Para localizar éstos edificios, llame a las Autoridades de Vivienda (housing authority) local, a la oficina local de Community Action Program, Crossroads Urban Center, JEDI, o a un servicio de información y referencias de su localidad. La bibliteca pública local puede tener la información que necesita.

DEVOLUCIONES DE DEPOSITOS

(Deposit Refunds)

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Si no van a devolverle el depósito, eso tiene que estar indicado por escrito.

Cuando usted se mude a otra parte, el propietario debe de devolverle el depósito que acordó devolver (refundable deposit), o explicar por escrito por qué no se lo devuelve. Usted debe de darle al propietario, por escrito, cuando se mude, una dirección adonde dirigirse a usted y guárdese una copia. Puede necesitarla si tiene que ir a Small Claims Court (un juzgado dónde se presentan pequeñas demandas).

El propietario puede guardarse una parte del depósito, o todo, SI ...

* Usted debía el arriendo;

* Fue responsable for daños a la propiedad;

* Su contrato de arrendamiento indicaba que, al mudarse, se podía descontar dinero de su depósito para limpieza u otros gastos de mantenimiento; o

* Si usted violó su contrato y le debe dinero al dueño.

Notificación

Si el propietario se guarda una parte de su depósito (o todo ), debe darle una lista detallada de las deducciones hechas. El propietario debe de enviarle ésta lista y lo que sobre de su depósito dentro de los siguientes treinta días que usted se haya mudado a otra parte, o quince días después de haber recibido una dirección a donde se le puede enviar el deposito, según sea lo que ocurra más tarde de las dos cosas.

Cómo recobrar el depósito que se acordó sería devuelto, en Small Claims Court:

Después que usted se mude a otro lado, si el dueño no le devuelve el depósito que acordó devolver dentro de 30 días, o no le provee una lista detallada de las deducciones, usted puede presentar una demanda contra el propietario, o el encargado, por la devolución del depósito más $100 de multa, en Small Claims Court. (Un juzgado para demandas pequeñas).

No necesita un abogado para presentarse en Small Claims Court.

Para presentar su queja o demanda, simplemente vaya al juzgado o tribunal más cercano. (Las direcciones están en la guía telefónica bajo “County” o “State”). El secretarioo del juzgado (clerk) le ayudará a llenar los papeles necesarios. Si no puede pagar los costos (costs/filing fees), pídale al secretario un papel para hacer una declaración juramentada (affidavit) así puede presentarse gratis.

Pregúntele al secretario cómo hacer para entregarle la citación al dueño de la casa que usted alquilaba. (Si no le entregan la citación, la audiencia será pospuesta). El empleado le dará la fecha de su audiencia. Trate de ir a observar alguna audiencia antes de que la suya tenga lugar.

El día de la audiencia, llegue al juzgado temprano y averigüe con el empleado en que salón tendrá lugar su audiencia. SI NO HABLA INGLES, VA A NECESITAR LLEVAR A UN INTERPRETE. El juez anunciará su caso y preguntará si todos están prontos. Si tiene preguntas, hágalas en eso momento. Tendrá que hacer un juramento (oath) de que dirá la verdad. Relate lo que tiene que decir de la mejor manera que pueda y presente sus pruebas y sus testigos. DELE TIEMPO A SU INTERPRETE PARA QUE DIGA EN INGLES TODO LO QUE USTED DIJO EN ESPAÑOL. Después que el dueño de la casa que usted alquilaba jure decir la verdad y haya contado su versión de lo que pasó, el juez tomará una decisión llamada fallo (judgment) indicando cuánto se debe y a cuál de las partes. El uno u el otro puede apelar (appeal) dentro de los 10 días y obtener una NUEVA audiencia. El empleado del juzgado puede ayudarlo a cobrar

(collect) lo que el juez determinó que se le debía explicándole cómo puede hacer que se venda algo que el dueño tenga (execution) o embargando sus ingresos (garnishment). Pída ayuda.

DESALOJO

(Eviction)

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PROCEDIMIENTO EN GENERAL

LOS CINCO PASOS

El desalojo es un proceso judicial rápido por el cual, el dueño de la casa que usted ocupa puede hacerlo irse del lugar. El proceso de desalojo, incluyendo los procedimientos judiciales, pueden tomar tan sólo una semana. (En casos de desalojos de un parque para casa móviles, o cuando hay asistencia del gobierno para pagar el alquiler, lea las secciones especiales en este folleto.) Que lo dejen sin hogar es asunto serio, así que es importante que sepa cómo es el proceso.

Lo primero y más importante que debiera saber sobre desalojos es: el dueño de la casa que usted ocupa no puede cambiarle la cerradura y dejarlo fuera, no puede sacarlo de su casa, o sacarle ninguna de las cosas en su casa, antes de completar las cinco partes del proceso de desalojo.

Si piensa que lo están desalojando en represalia (retaliation) por algo que hizo, llame a Utah Legal Services.

Otra cosa importante que debiera saber es que si lo desalojan, el juez puede ordenarle que le pague al dueño de la casa daños y perjuicios por triplicado (treble damages), esto quiere decir que, lo que pague de alquiler por día (después de que expire el aviso de desalojo) y los daños que haya causado a la propiedad serán multiplicados por tres.

AVISO: PASO NUMERO 1

La primera parte del proceso de desalojo ocurre cuando el dueño de la casa le entrega un aviso por escrito para que se vaya del lugar.

TIPOS DE AVISOS

Hay cinco tipos de avisos de desalojo en Utah:

1. TRES DIAS PARA UN AVISO EN LA ALTERNATIVA, EN CASO DE NO HABER PAGADO EL ALQUILER.

Es el aviso que el dueño debe de usar si usted debe el arriendo y él quiere que usted se vaya. Debe de decir que usted tiene la opción de pagar la cantidad debida, O irse dentro de tres días. Son tres días consecutivos. Empiece a contar el día siguiente después de que le entregaron el aviso e incluya los fines de semana y días feriados.

P. ¿Qué pasa si paga dentro del tiempo permitido?

R. Se puede quedar. Si usted le ofrece al dueño toda la cantidad que debe dentro de los tres días de que le entregó el aviso, él debe de aceptarlo y el proceso se detiene. Si le ofrece toda la cantidad dentro de los tres días pero el dueño se rehusa a aceptarlo, trate otra vez, en frente de testigos en los que pueda confiar. Si el dueño se rehusa, guarde el dinero. No lo gaste. Usted puede llevarlo al juzgado una vez que se haya presentado el juicio, o déselo a su abogado.

Si no está de acuerdo en que la cantidad que el dueño le pide es lo que debe, el procedimiento más seguro es pagar lo que le pide y luego hacerle juicio al dueño, en Small Claims Court, por la diferencia..

P. ¿Qué pasa si NO PAGA lo que el dueño quiere?

R. Si NO PAGA el dinero dentro de tres días, y NO SE VA, el dueño puede seguir con el segundo paso del desalojo, o sea presentar un juicio (file a lawsuit) en el juzgado o corte.(court).

2. AVISO DE QUE SE VAYA EN TRES DIAS

Es el aviso que debe de usar el dueño si usted está molestando a sus vecinos, vendiendo drogas ilegales, violando códigos de edificación o de salubridad, dañando la propiedad, o subalquilando ilegalmente.

3. AVISO DE QUE CUMPLA O SE VAYA EN TRES DIAS

Es el aviso que debe de usar el dueño si usted ha violado cualquier parte de su contrato de alquiler, que no sea el causar molestias intolerables (nuisance), subalquilar, dañar la propiedad, o estar envuelto en asuntos de drogas. Este aviso debe de darle la opción de cumplir con las condiciones del contrato dentro de tres días, incluyendo fines de semana y feriados, O irse del lugar dentro de ese tiempo. Si usted NI cumple, NI se va, el dueño puede proceder con el segundo paso del proceso de desalojo. (Como puede ver, este aviso no está redactado de la misma manera que un aviso por no haber pagado el alquiler.)

4. AVISO, SIN CAUSA, DE QUE SE VAYA EN QUINCE DIAS

Es el aviso que debe de usar el dueño si quiere que usted se vaya aunque no tenga una razón específica. El dueño sólo puede usar este aviso si usted tiene un contrato mensual (month-to-month contract). El dueño no puede darle este aviso si usted tiene un contrato a largo término(lease) que no se haya vencido todavía. Este aviso debe de serle entregado al menos quince días antes del fin del período de alquiler. Sin embargo, si su contrato indica que se necesita un aviso de 30 días (cuando no haya otra causa para desalojarlo), entonces quince días no sería apropiado. Si no ve muda a otro lado al final del período de alquiler, el dueño puede continuar con el segundo paso del proceso.

5. AVISO DE CINCO DIAS A UN INQUILINO SIN CONTRATO (Tenant-at-Will)

Es el aviso que puede usarse si usted no tiene ningún contrato con el dueño para vivir en el lugar como un inquilino corriente, por ejemplo, si usted se quedó con el apartamento de otra persona sin decirle al dueño, o si se quedó después de que un contrato a largo término (lease) se venciera y ni hizo arreglos para quedarse, ni le aceptaron el alquiler. Este aviso a un tenant-at-will debe de darle cinco días para irse.

Tenga En Cuenta: No Se Necesita Aviso Al Final De Un Contrato a Largo Termino!

A menos que haya hecho arreglos para quedarse después del vencimiento de un contrato a largo término, o si el contrato (lease) requiere un aviso de 30 días para terminarlo aunque sea al vencerse, y usted no ha recibido tal aviso del dueño, el contrato se vence sin aviso. Lea el contrato (lease) con cuidado y, como buena medida, hable con el dueño antes de que empiece el último mes así usted y el dueño saben a qué atenerse.

COMO DEBEN DE DARLE EL AVISO

Hay cuatro maneras de darle un aviso de desalojo:

1. Entregándoselo personalmente o haciendo que otra persona se lo dé (no tiene que ser un sheriff o un constable); o,

2. Enviándole una copia por correo certificado a su casa; o,

3. Dejando una copia con alguien de edad apropiada en su casa o negocio Y mandándole una copia por correo, a su dirección, (no se permite dejar el aviso con un niño que no tenga edad suficiente para ser responsable); o,

4. Fijar una copia en la propiedad si no lo pueden localizar y no hay nadie responsable en la casa.

Su abogado, o Utah Legal Services pueden decirle si el aviso que recibió, o la forma cómo se lo dieron, son válidos.

PRESENTACION DEL JUICIO: PASO NUMERO 2

Si usted no cumple con el aviso que recibe, ocurre el segundo paso del proceso. El dueño presenta una demanda (complaint) y una citación (summons) en el tribunal o juzgado (court) y hace que alquien le entregue los documentos.

Debe de contestar, por escrito, dentro del tiempo indicado en la citación (generalmente tres días hábiles contando como primer día el día después de haber recibido los documentos). Junto con la citación, vendrá la demanda que explica la versión que tiene el dueño sobre lo que ha pasado. Ya sea usted, o su abogado, debe de presentar (file) un documento llamado “respuesta” (answer) en el tribunal (court), o lo harán irse enseguida. Si usted no presenta su respuesta a tiempo en el tribunal, el juez dará un fallo por omisión (default judgment) en favor del dueño, ordenándole al sheriff que lo haga ir. Si usted presenta una respuesta negando por lo menos algo de lo que dice la demanda, el caso será decidido más tarde. Usted tendrá una oportunidad para presentar documentos o atestiguar ante el juez que decide el caso.

AVISO DE POSSESSION (BOND)

(Aceleración del proceso para decidir quién tiene derecho a ocupar el apartamento)

Si le entregan otro documento indicando que el dueño ha entregado un depósito al juzgado o corte (notice of possession bond) para que decidan con rapidez si usted se puede quedar o no, eso significa que se ha acelerado el proceso. Puede que le entreguen este aviso al mismo tiempo que le dan la citación y demanda, o en cualquier momento después.

Usted debe de hacer una de las cosas siguientes dentro de tres días hábiles después de haber recibido este Aviso:

•Si el desalojo es por no haber pagado el arriendo, pague todo el arriendo o los servicios de luz, gas, etc. que deba, la multa por pagar tarde (late fees), los honorarios del abogadodeldueño (si estaban acordados en el contrato) y los costos del tribunal (court costs). Entonces, usted se puede quedar, o,

•Deposite un contradepósito (counterbond) en el tribunal (court). Debe de llenar ciertos papeles, pedirle al juez que fije la cantidad de este counterbond y pagárselo al tribunal. Puede entonces quedarse y tener un juicio más tarde.

•Pida una audiencia (hearing) con el tribunal (court), por escrito. Hay un papel (form) en el tribunal, preparado para hacer este trámite. La audiencia (hearing) tendrá lugar tan pronto como sea posible. En esta audiencia, el tribunal puede fallar en todos los aspectos del juicio o, simplemente, decidir quién tiene derecho a ocupar (possession) el apartamento.

Si, en lugar de tratar todos los asuntos (issues), el tribunal quiere posponer el tratamiento de algunos de ellos, pero le permite a usted quedarse, usted puede depositar un contradepósito (counterbond) para poder quedarse en el apartamento mientras el resto del procedimiento esté pendiente.

•Múdese a otro lugar. Los asuntos concernientes al dinero que se debe tendrán que ser decididos más tarde.

¡ATENCION! Por favor, recuerde que si usted no presenta su Respuesta (Answer), o no responde como debe al Aviso de Possession Bond, lo desalojarán.

JUICIO (Trial): PASO NUMERO 3

Si usted presenta una Respuesta (Answer) en el tribunal (court) a su debido tiempo y responde al Aviso (Notice) de Possession Bond como explicamos arriba, secciones i o ii del Paso Número 2, generalmente habrá un juicio (trial).

Usted y el dueño del lugar que alquila pueden presentar testigos (witnesses) y otro tipo de pruebas (evidence). Estos juicios (trials) son como cualquier juicio que no sea penal (criminal). Usted tiene derecho a un jurado (jury) si lo pide.

FALLO JUDICIAL: PASO NUMERO 4

El tercer paso del proceso de desalojo ocurre cuando el juez hace una decisión. Esto ocurre generalmente en el tribunal mientras usted y el dueño del lugar que usted alquila están allí. Luego se pone esta decisión, o fallo, por escrito y el juez la firma.

Usted recibirá una copia del fallo o de la orden (order). Si el dueño de su apartamento gana, el juez le ordenará a usted que se mude a otro lado. Si no se muda, el juez le ordenará al sheriff que lo saque del apartamento. El fallo le ordenará a usted que le pague al dueño lo que sea que le deba más los daños y perjuicios por triplicado (trebles). Puede que también tenga que pagar los honorarios del abogado (attorney’s fees) del dueño SI estaban acordados en el contrato de alquiler. Los daños por triplicado se calculan multiplicando el alquiler diario por tres, por cada día que usted se haya quedado en el apartamento después que se venció el aviso de desalojo (eviction notice). El juez también le ordenará que pague por cualquier daño que le haya causado a la propiedad y podría triplicar eso también.

Si el juez falla en su favor, el fallo le ordenará quedarse en el lugar. El juez puede también ordenarle al dueño del lugar que usted alquila, que le pague cierta suma de dinero. Si usted tiene un jurado, ellos fallarán sobre estos asuntos.

Recuerde, el dueño del lugar que usted alquila no puede legalmente cambiar las cerraduras y dejarlo fuera de su apartamento, o sacarlo a usted del lugar. Llame a la policia o al sheriff si el dueño trata de hacer eso.

APELACIóN

(Appeal)

Usted o su abogado pueden apelar un fallo dentro de los diez días de que el juez lo haya firmado. Tendrá que pagar las costas de presentación (filing fees) de la apelación, o firmar una declaración (affidavit). De por sí, una apelación no detiene un desalojo.

COMO LUCHAR CONTRA UN FALLO POR OMISION (default judgment) EN CONTRA DE USTED.

Si usted omitió responder a la Citación (Summons) y la Demanda (Complaint), o al Aviso de Possession Bond (Possession Bond Notice), el juzgado o corte puede entrar un fallo por omisión (default judgment). Si quiere hacer que anulen un fallo por omisión, debe de presentar una Moción para Dejarlo de Lado (Motion to Set Aside) y un Pedido de Audiencia (Request for Hearing). Debe de tener una razón jurídica (legal reason) para hacer esto. Este documento le pide al juez que reabra el caso.

Puede pedir los papeles ya preparados para hacer esto en Utah Legal Services, Inc.

ORDEN DE RESTITUCION PARA QUE DESOCUPE LA CASA: PASO NUMERO 5

Si pierde durante los Pasos 2 o 4, le entregarán una orden de que se mude a otra parte y retire sus cosas (Order of Restitution) dentro de tres días hábiles desde la fecha en que el juez firme el fallo (judgment).

Junto con la Orden, habrá un papel preparado para pedir una audiencia. NO ES una oportunidad para luchar contra el desalojo, sólo para disputar los términos de la orden o la manera cómo la pusieron en práctica. Pidiendo esta audiencia no detendrá la orden de que se mude a otro lugar. (Para detener la orden de que se vaya a otro lugar, lea al final de esta sección).

Si usted no detiene esta orden y no se va del lugar y saca su cosas, el sheriff o el constable pueden entrar al apartamento y sacarlo a usted y a sus cosas. Harán una lista de lo que usted tiene y lo pondrán en depósito (storage). Tendrá treinta días para pedir una audiencia o reclamar sus cosas pagando por el costo de la mudanza y del depósito donde fueran puestas. Si alguien más es dueño de alguna de las cosas que están en depósito, esa persona tiene treinta días para probar que es dueño y pedirle al sheriff o constable, por escrito, que le devuelva lo suyo, o puede pedir una audiencia.

Si usted no reclama sus cosas o pide una audiencia dentro de treinta días, se las venderán. Le mandarán aviso de la venta a la última dirección que tengan de usted. Si usted está presente en la venta, puede decir en qué orden quiere que vendan sus cosas. Pueden vender sólo lo necesario para cubrir los costos de sacar las cosas del lugar que usted alquilaba, del depósito donde las pusieron, y de la venta y debieran de darle el resto de sus cosas.

Si no está presente, venderán sus cosas para pagar por los costos y por lo que el tribunal determinó que usted le debía al dueño del lugar que alquilabal. Si queda algún dinero, se lo mandarán, si saben donde está.

COMO LUCHAR CONTRA UNA ORDEN DE QUE SE MUDE A OTRO SITIO (Order of Restitution)

Si quiere permanecer en el apartamento y perdió en el juicio, tendrá que presentar una Moción para Dejar de Lado el Fallo (Motion to Set Aside Judgment) como explicamos al final del Paso Número 4, una Moción para Permanecer en el lugar (Motion to Stay) Y un Pedido de Audiencia (Request for Hearing). Estos documentos le piden al juez que detenga el desalojo y reabra el caso.

¡ATENCION!: SI PRESENTA UNA MOCION PARA PERMANECER EN LA CASA, TENDRA QUE DEPOSITAR CIERTA CANTIDAD DE DINERO EN EL TRIBUNAL.

Puede pedir los papeles preparados para el efecto (forms) en Utah Legal Services, Inc.

DESALOJO DE UN LOTE PARA CASAS MOVILES

(Mobile Home Parks Eviction)

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Los dueños de casas móviles (mobile homes) sólo pueden ser desalojados del parque si hay una causa, como ser:

1. Si no arreglan, mantienen, o construyen toldos (awnings), la recubrimiento alrededor de la base de la casa (skirting), las terrazas (decks), o un lugar cubierto para depósito (sheds), dentro de 60 días después de que les hayan dado aviso para cumplir con el requerimiento;

2. Si no cumplen con alguna otra regla (rule), dentro de 7 días después de que les hayan dado aviso;

3. Si repiten el incumplimiento de una regla, siempre que el aviso original haya indicado que otra violación de la misma regla podría resultar en que no haya necesidad de darle más tiempo para cumplir;

4. Por mala conducta que ponga en peligro la seguridad o la salud de otros residentes, o que pueda resultar en daños a la propiedad del parque. (No hay necesidad de darle una oportunidad para que remedie la situación);

5. Por no pagar el alquiler, cobros por servicios (después de que se haya vencido un aviso para que pague o se mude a otro lugar);

6. Que cambien el uso del predio del parque, o si las autoridades encuentran que el parque no está habilitado para ese uso (el aviso es de 90 días).

En todos los casos excepto en caso de no pagar el alquiler, después de la entrega de un aviso para cumplir con un requerimiento o mudarse a otro lugar, el residente debe de continuar pagando el alquiler hasta que se corrija la situación, pero después de que se le entreguen los documentos del juicio, el residente debe de pagar el alquiler al tribunal (court) mientras dure el procedimiento.

DOCUMENTOS DEL JUICIO EN DESALOJOS DE LOTES PARA CASAS MOVILES

Si el desalojo es por no pagar el alquiler o por mala conducta, el dueño del parque puede elegir seguir el proceso común de desalojo que explicamos bajo el título “DESALOJO, PROCEDIMIENTO EN GENERAL”. Para todas las otras causas de desalojo, la demanda debe de estar acompañada con una citación de 20 días.

Para averiguar cómo se responde a estos documentos de juicio, léa la sección “Desalojo, Procedimiento en General” en este folleto.

Si el tribunal (court) decide en contra suya, tendrá por lo menos 15 días para sacar su casa móvil del predio del parque.

DESALOJO CUANDO SE ESTA ARRENDANDO CON AYUDA DEL GOBIERNO

PARA PAGAR EL ALQUILER

(Subsidized Housing Eviction)

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Las leyes que gobiernan el desalojo de las personas que reciben un subsidio para pagar el alquiler son complicadas y están siendo cambiadas. Si le entregan un aviso de desalojo, llame a Utah Legal Services, Inc. en cuanto sea posible. Nosotros examinaremos la validez del aviso y fijaremos una cita para discutir su problema.

Asegúrese de pagar su parte del alquiler puntualmente y de cumplir con su contrato de alquiler (lease). El desalojo puede resultar en la terminación de la ayuda del gobierno.

DOCUMENTOS DEL JUICIO EN DESALOJOS EN CASO QUE RECIBE ASISTENCIA DEL GOBIERNO PARA PAGAR EL ARRIENDO

(Court Papers)

Se usa el mismo proceso acelerado y los mismos documentos que en los casos de desalojos de inquilinos que no reciben la ayuda del gobierno.

DESALOJOS EN CASO QUE USTED ESTE EN “VIVIENDA PUBLICA"

Regreso a la Tabla de Contenidos

Si usted alquila directamente de una “housing authority”, usted está en Public Housing. Cuando recibe el aviso de desalojo, tiene derecho a pedir una audiencia informal (informal hearing) y, si aún lo quieren desalojar después de esta reunión informal, puede pedir una audiencia formal (formal hearing). Pída las audiencias por escrito y guarde una copia del papel. Pueden negarle el derecho a las audiencias si ha estado envuelto en drogas o cualquier actividad de carácter criminal que haya puesto en peligro la salud o seguridad, o el disfrute en paz de otros residentes, o de los empleados de la “housing authority”.

Si pierde en la audiencia formal, le entregarán los documentos del juicio. (Léa “Desalojo - Procedimiento en General”).

ABANDONO POR EL INQUILINO

(Abandonment by Tenant)

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El dueño del lugar en que usted vive puede asumir que usted ha abandonado el lugar si:

Usted no le dice al dueño que se va a ausentar; Y usted no paga todo el alquiler dentro de los quince días de la fecha debida, AUN SI usted ha dejado su mobiliario y pertenencias.

Usted no le dice al dueño que se va a ausentar, Y, usted no paga el alquiler el día debido, Y, usted se ha llevado sus pertenencias a otra parte. En este caso, el dueño no tiene que esperar quince días después del día que debió pagar el alquiler.

SI USTED ABANDONA EL LUGAR

Si abandona su casa, el dueño puede entrar al lugar sin necesidad de una orden judicial (court order), sacar sus cosas, arreglar el apartamento y alquilarlo a otra persona. Usted es responsable por el alquiler hasta que se vuelva a alquilar el apartamento, y, claro está, cualquier daño que no sea el desgaste natural de la propiedad.

Si abandona el lugar y deja sus pertenencias, el dueño puede sacarlas y ponerlas en depósito y usted será responsable por el pago de la mudanza y el costo del depósito. El dueño debe de hacer esfuerzos “razonables” para ponerse en contacto con usted y dejarle saber dónde están guardadas sus cosas. Si no trata de recobrar sus pertenencias dentro de treinta días, el dueño del apartamento puede vender sus cosas y usar el dinero para cubrir el alquiler que usted deba.

QUE HACER SI LA VIVIENDA ESTA EN MALAS CONDICIONES

(Dealing with Bad Housing)

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La ley requiere que los dueños que alquilan casas o apartamentos los mantengan en condiciones de seguridad y salubridad. Usted debería de llamar al Board of Health de su localidad o al inspector de edificación o vivienda (building or housing inspector) para hacer que inspeccionen el lugar por problemas serios que requieran arreglo. Los inquilinos tienen varias opciones para escoger:

1. Suspender el pago del alquiler para forzar al dueño a que haga los arreglos. Esto puede ser RIESGOSO y puede resultar en que el dueño empiece el proceso de desalojo. Escoja este método sólo cuando haya problems serios de salubridad y seguridad. Como buena medida, haga inspeccionar el lugar y obtenga una copia del informe (report) confirmando las malas condiciones. Suspenda el pago del alquiler sólo después de haberle dado aviso por escrito al dueño pidiéndole que arregle los problemas. Si el dueño quiere desalojarlo, debe de seguir el proceso de desalojo que damos en este folleto. (Lea “Desalojo”) Si no paga el alquiler, puede recibir un aviso de que pague dentro de tres días o se mude a otro lugar. Si paga el alquiler durante ese tiempo, se puede quedar. Si no paga y se queda y el dueño lo lleva a juicio, usted debe de presentar una respuesta por escrito diciéndole al tribunal que suspendió el pago porque el lugar no es seguro o saludable. Cuando vaya al tribunal, asegúrese de citar (subpoena) al inspector y hacer que se traiga el informe. El juez decidirá si usted tuvo una buena razón para suspender el pago del alquiler. Si el juez falla en contra suya, lo desalojarán y tendrá un fallo (judgment) costoso en contra suya. Usted decide si quiere tomar este riesgo.

2. Mantenga el alquiler al día y luego lleve al dueño a juicio para que le reembolse el alquiler pagado - o parte del mismo - porque usted no pudo utilizar todo el lugar o disfrutar del mismo por cierto período de tiempo. Puede también hacerle juicio por daños causados a sus pertenencias, tales como daños al mobiliario, causados por goteras en el techo.

3. Déle aviso de los problemas, por escrito, al dueño del lugar que usted alquila, haga los arreglos y llévelo a juicio. Dígale al dueño exactamente qué es lo que está mal y usted espera que arregle. Si el dueño no hace los arreglos, pague por los arreglos usted mismo (materiales, trabajo, o ambos), mantenga el alquiler al día y lleve al dueño a juicio en Small Claims Court for todo el dinero que gastó.

4. Use las ordenanzas locales para hacer arreglos y descontarlos del alquiler. En Salt Lake City, la ordenanza llamada fit premises le da al dueño de uno a tres días para hacer arreglos críticos después que el inquilino le avisa sobre el problema. (Fíjese en la ordenanza cuáles son los plazos autorizados). Los arreglos críticos incluyen: un toilet que no funcione, falta de calefacción cuando es necesaria, caños rotos o que goteen que pongan la vida, la seguridad, o la salud en riesgo inmediato, falta de agua corriente, o si se desconectan los servicios de luz, agua, o gas . Si su alquiler está al día, puede dar aviso al dueño, por escrito. Si el dueño no empieza los arreglos dentro del plazo específico dado por la ordenanza, el inquilino puede hacer arreglar el problema, descontar hasta $400 del alquiler y darle al dueño los recibos originales (guárdese copias para usted). Para arreglos que no sean críticos, el inquilino tiene que darle dos avisos al dueño antes de hacer arreglos y descontar el costo del alquiler. La ordenanza de Salt Lake City no aclara si el descuento se puede hacer más de una vez.

En las zonas no incorporadas (que no sean ciudades) del condado de Salt Lake (Salt Lake County) y en West Valley City, las ordenanzas son básicamente iguales a la de Salt Lake City.

En Murray City, la ordenanza es casi igual, pero el inquilino puede descontar la mitad del alquiler (hasta $600) por mes. Si el inquilino cumple con la ordenanza, el dueño del lugar no puede desalojar al inquilino porque hizo los arreglos y los descontó del alquiler.

Llame a la ciudad, al condado, o a Utah Legal Services para averiguar el tiempo que tiene el dueño para empezar a hacer los arreglos, cómo deben de ser escritos los avisos y las maneras de entregárselos al dueño.

5. Utah Legal Services considerará la representación jurídica de los inquilinos si hay un informe (report) de la inspección que muestre condiciones muy malas de salubridad o de falta de seguridad. Si el dueño trata de desalojarlo porque usted llamó a los inspectores, llame a Utah Legal Services. Los desalojos en represalia son contra de la ley.

MEDIACION

(Mediation)

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La Mediación le da a la gente una manera de discutir sus diferencias cara a cara y alcanzar un acuerdo con la ayuda de una persona imparcial (mediador).

La Mediación entre inquilinos y propietarios es voluntaria. Una de las partes llama a un mediador o a un programa de mediación y ellos, a su vez, llaman a la otra parte (o partes) para ver si están de acuerdo en seguir este método.

Un mediador siempre está presente durante la reunión de las partes y está a cargo de facilitar la comunicación entre ellas. Los métodos de mediación pueden variar: el mediador puede permitirle a las partes que discutan su problema y encuentren una manera de resolverlo por sí mismos, pero cuando son asuntos complicados, o las personalidades de las partes (o la enemistad entre ellas) se interponen, el mediador puede reunirse con las partes por separado y tratar de suavizar las diferencias. Si hay un acuerdo, debería ser puesto por escrito y firmado por las partes. En casos entre propietarios e inquilinos, dichos acuerdos pueden volverse obligatorios si los aprueba un juez.

Community Action Program en Salt Lake City administra un programa de mediación entre propietarios e inquilinos en Salt Lake County. Si usted reside en Salt Lake County y está interesado en resolver su disputa sobre problemas de alquiler, a través de una mediación, llame al (801) 359-2444. En el resto del estado, llame a Utah Dispute Resolution al número (801) 532-4841, al empleado del tribunal (court clerk), o a la oficina de Legal Services cercana a usted, por detalles.

TEMAS DE INTERES GENERAL

(General Concerns )

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La vivienda a bajo costo es escasa en Utah. Es posible que, cuando trate de hacer lo que sugerimos en este folleto, el dueño no coopere sabiendo que puede alquilarle a otra persona que esté de acuerdo con alquilar el lugar “como está”. Es posible que usted ya haya alquilado un lugar sin un contrato por escrito de ninguna clase y ahora tenga problemas. Si intenta hacer valer sus derechos, el dueño puede, simplemente, darle un aviso de desalojo de quince días. Sus vecinos pueden ayudarlo a hacer que los problemas se corrijan.

Grupos de Apoyo al Inquilino

Llame a Utah Tenants United - (801) 364-7765 en Salt Lake City - o a una organización en su zona (la lista está al final de este folleto) para que lo ayuden.

Leyes más Rigurosas

Una manera en que los inquilinos pueden ayudar a cambiar la situación es trabajar para obtener leyes más rigurosas que protejan los derechos del inquilino en ambos niveles, el estatal y el local. Los inquilinos pueden trabajar con los candidatos a la legislatura y a las oficinas de la ciudad y el condado, para informarlos sobre los problemas de los inquilinos. Los inquilinos debieran de mantener a los representantes electos al tanto de sus problemas de vivienda. Utah Issues es una organización que trabaja para obtener mejores leyes para los inquilinos.

Normas Locales

La gente debiera de aprender cómo se hacen las normas de vivienda de la zona y quiénes las hacen. Usted debe de aprender acerca del organismo que rige el sistema de vivienda local: los planeadores, el concejo de la ciudad, la housing authority, los organismos que regulan la edificación y la salubridad y el Alcalde (Mayor), quienes hacen las decisiones más importantes que regulan la vivienda. La gente puede, y debería, participar en la formulación de estas normas que determinarán el futuro de la vivienda en su comunidad.

Buena Ayuda Jurídica

Es importante que entienda su rol y el rol del abogado en las negociaciones con el dueño del lugar que usted alquila. El rol primordial del abogado es educarlo sobre las leyes y estar disponible para respaldarlo en materias jurídicas si es necesario (por ejemplo, durante las sesiones de negociación). Un abogado debiera de hacer su papel sin tratar de tomar todo control durante las negociaciones y en su organización.

Cooperativas

Propiedad adquirida en cooperativa (co-op) significa título de propiedad y control por la gente que vive allí. En lugar de que haya un dueño, la vivienda en co-op es propiedad colectiva de los inquilinos y es controlada por ellos en forma colectiva. Ellos toman la responsabilidad de hacer lo que el dueño haría: mantener los edificios, hacer la contabilidad, pagar las cuentas, decidir quién vive allí y cobrar los alquileres. Las cooperativas le permiten un voto a cada miembro en cómo operarla diariamente y require un alto nivel de participación de cada miembro para que opere bien.

Co-housing es similar.

GENTE SIN HOGAR

(Homelessness)

Hay un número de servicios disponibles para la gente sin hogar. Algunos de ellos están disponibles sólo en ciertos lugares del estado; otros en todo el estado. Para averiguar dónde encontrar ayuda, llame a los números telefónicos que damos abajo, o vaya a los refugios de emergencia que damos aquí.

Hay ayuda disponible, incluyendo ayuda con: servicios jurídicos (legal services), albergue (shelter), vivienda temporaria, alimentos en casos de emergencia, programas federales de alimentación, servicios médicos y dentales, ayuda económica, duchas y lavadero de ropa, servicios en casos de abuso de drogas y detoxificación, programas de cuidado de niños, programas de protección de niños maltratados, servicios para veteranos, servicios para encontrar empleo y preparación para empleos, educación para adultos, vestimenta y tarjetas de identificación. Para obtener cualquiera de los servicios nombrados arriba, llame a:

ORGANIZACIONES

Regreso a la Tabla de Contenidos

Salt Lake City

Human Services 801-978-3333

4300 N. 2001 S. State Street

The Road Home 801-328-8996

210 S. Rio Grande St.

Northern Utah

Workforce Services 435-752-7242

170 N. Main St., Logan

Family Support 435-734-4060

Human Services 435-734-4075

1050 S. 500 W., Brigham City

Central Utah

Workforce Services

Richfield 435-896-1200

Nephi 435-623-1927

Delta 435-864-3860

in Loa 435-836-2732

Southern Utah

Human Services Price

435-636-2360

Family Support Castle Dale

435-381-4700

Family Services Moab

435-381-4730

Davis

United Way Information

801-497-9111

Weber

Ogden Rescue Mission

801-621-4360

1925 Wall St.

Provo

United Way 801-374-6400

148 N. 100 W.

Food & Care Coalition

801-373-1825

154 N. 200 W.

Uintah Basin

Div. of Family Services Vernal

435-781-4250

Workforce Services Roosevelt

435-722-6500

Southern Utah

Child and Family Services

Cedar City 435-865-5600

Beaver 435-438-2443

Kanab 435-644-5885

Moab 435-381-4730

ALOJAMIENTO TEMPORAL & REFUGIOS DE EMERGENCIA

Salt Lake City

Catholic Community Services

2570 W. 1700 S. 84104

801-977-9119

(provee refugio temporario para mujeres y ninos sin hogar)

Crossroads Urban Center

347 South 400 East 84111

801-364-7765

(alimentos y orentatcion)

Rescue Mission of Salt Lake

463 South 400 West 84101

801-355-1302

(comidas, duchas, ropa, para todas, aljamiento para hombres solamente)

Salvation Army

252 South 500 East 84102

801-322-1253

(assistencia de emergencia, cena)

The Road Home/Salt Lake Community Shelter and Resource Center

210 South Rio Grande 84101

801-359-4142

Cedar City

Iron County Care and Share

140 East 400 South 84720

435-586-5142

(gaselina, alimentos y assistencia para nonos maltratdos)

Provo

Provo Center for Women and Children in Crisis

P. O. Box 1075 84603

801-374-9351

HOTLINE: 801-377-5500

(mujeres y ninos en crisis)

Utah County Department of Substance Abuse

100 East Center, # 3300 84606

801-370-8427

(abuso de drogas)

Food and Care Coalition

164 North 200 West 84603

801-373-1825

(meals, laundry facilities, clothing, food and referral to shelters)

Ogden

Ogden Rescue Mission

2781 Wall Avenue

P. O. Box 625 84401

801-399-3058

Ogden Salvation Army

2615 Grant Avenue 84401

801-621-3580

Your Community Connection

2261 Adams Avenue 84401

801-394-9456

St. Anne’s Center

137 West Binford 84401

801-621-5036

INFORMACION ACERCA DE GRUPOS DE INQUILINOS

Utah Tenants United

(see Crossroads Urban Center)

Mountainlands Community Action Program

257 E. Center, Provo 84606

801-373-8200

Ogden Area Community Action Agency

3159 Grant Avenue 84401

801-399-9281

Crossroads Urban Center

347 S. 400 E., SLC 84111

801-364-7765

Salt Lake Community Action

764 S. 200 W., SLC 84101

801-359-2444

Utah Issues

330 W. 500 S., SLC 84104

801-521-2035

Dixie Care and Share

131 N. 300 W., St. George 84770

435-628-3661

AYUDA PARA HACER ARREGLOS RESAUTAR, O MANTENER VIVIENDAS

Assist, Inc.

218 East 500 South, SLC 84111

801-355-7085

Neighborhood Housing Services

(da servicios de 500 North a North Temple y de 500 West a 1500 West)

622 W. 500 N., SLC 84116

801-539-1590

West Valley City Housing Authority

3600 South 2700 West 84119

801-963-3320

(Low interest and 0 interest loans for Rehab to homes, including mobile homes. Grant for emergency repairs

AGENCIAS DE RESTAURACION

Las agencias de restauracion ofrecen prestamos a bajo interes o con pagos diferidos para restaurar viviendas pra gente de bajos recursos. Llame a la agencia mas cercana:

Davis County 801-451-2587

352 S. 200 W. #1

Lindon City 435-785-5043

100 N. State

Logan City 435-750-9800

255 N. Main

Mount Pleasant 435-462-2456

115 W. Main

Ogden. 801-629-8940

Provo 801-379-6160

55 N. University Ave.

Price 435-636-3184

432 W. 600 S.

Richfield 435-896-6430

Roosevelt 435-722-5001

255 S. State Street

Roy 801-774-1020

5015 S. 1900 W.

Salt Lake City 801-535-7240

451 S. State Street

INFORMACION SOBRE VIVENDAS ALQUILADAS CON ASISTENCIA DEL GOBIERNO

Salt Lake Community Action

764 South 200 West, SLC 84101

801-359-2444

Crossroads Urban Center

347 South 400 East, SLC 84111

801-364-7765

JEDI

1268 West 500 North, SLC 84116

801-364-8562

LOW INCOME HOUSING

Housing Outreach Rental Program (HORP)

764 South 200 West, SLC 84101

801-359-2444

HOUSING AUTHORITIES

proveen subsidios al alquiler

Beaver City Housing Authority

Beaver Valley Hospital

Box 1670, 85 North 400 East 84713

435-438-2531

Bear River Association of Government Housing Authority

170 North Main, Logan 84321

435-752-7242

Cedar City Housing Authority

239 West Highway 56 84720

435-586-8462

Davis County Housing Authority

Box 328, 352 South 200 West, #1

Farmington, 84501

801-451-2587

Emery County Housing Authority

P. O. Box 551, 95 East Main

Castle Dale 84513

435-381-2902

Escalante Valley Housing Authority

c/o R. Bryner Wood, Sec.

Beryl 84714

435-439-5584

Grand County Housing Authority

P. O. Box 729,

302 East Center, Moab 84532

435-259-5891

Millard County Housing Authority

P. O. Box 854

71 S. 200 W., Delta 84624

435-864-5024

Ogden City Housing Authority

127 24th Street, #2 84401

801-627-5851

Provo City Housing Authority

650 West 100 North 84601

801-374-1331

St. George City Housing Authority

975 North 1725 West, #101 84770

435-628-3648

Salt Lake City Housing Authority

1776 South West Temple 84115

801-487-2161

Salt Lake County Housing Authority

3595 South Main, SLC 84115

801-284-4400

Tooele County Housing Authority

47 South Main

Tooele, UT 84074

435-843-3199

Myton City Housing Authority

dba Housing Authority of Uintah Basin

58 E. 100 N. Roosevelt 84066

435-722-3952

992 W. Main Vernal 84078

435-781-4156

Ute Indian Housing Authority

Box 250, Ft. Duchesne 84026

435-722-4656

Utah County Housing Authority

240 East Center, Provo 84606

801-373-8333

Utah Paiute Housing Authority

665 N. 100 E., Cedar City 84720

435-586-1214

Weber County Housing Authority

2380 Washington Blvd. , #230

Ogden 84119

801-399-8791

West Valley City Housing Authority

3600 S. Constitution Blvd. 84119

801-966-3320

(Prestamos a bajo interes, o sin interes para restaurar casas, incluyendo casas moviles. Dinero para reglos de emergencia.)

FREE WEATHERIZATION

Utah Office of Energy Services

324 S. State Str., #500, SLC 84111

801-538-8690

toll free 1-800-662-3633

Provides free weatherization for low-income families.

PARA REPORTAR VIOLACIONES DE LOS CODIGOS CON RESPECTO A EDIFICIOS

Building Inspectors

Beaver 435-438-6482

105 East Center

Brigham City 435-734-2031

1 South Main

Cache County 435-752-8328

179 North Main, #19, Logan

Cedar City 435-586-2957

110 North Main

Clearfield 801-774-7220

140 East Center

Kanab 435-644-5315

140 East 100 South

Layton 801-546-8520

437 North Wasatch Dr.

Logan 435-752-8328

179 North Main, #19

Ogden 801- 629-8950

2484 Washington Blvd. , #230

Provo 801-379-6450

351 West Center, 2nd Floor

Roy 801-774-1000

5051 South 1900 West

Salt Lake City 801-535-6436

451 South State, Room 406

St. George 435-674-4223

175 East 200 North

PARA REPORTAR VIOLACIONES AL CODIGO DE SALUD

Health Departments

Beaver 435-438-2482

325 East Center

Brigham City 435-734-0845

817 West 950 South

Cedar City 435-586-2437

88 East Fiddlers Canyon Road

Davis County 801-451-3296

P.O. Box 618

28 E. State Str., #24, Farmington

Kanab 435-644-2537

245 South 200 East

Logan 435-752-3730

655 East 1300 North

Morgan and Weber

801-399-8433

2570 Grant Ave., Ogden

Panguitch 435-676-8800

601 N. Main

Salt Lake Valley 801-313-6641

788 E. Wood Oak Lane (5380 S.)

St. George 435-673-3528

285 West Tabernacle

Tremonton 435-257-3318

125 South 100 West

PARA REPORTAR DISCRMINACION

Disability Law Center

Community Legal Center

205 North 400 West

Salt Lake City 84103-1125

Voice/TTY 801-363-1347

FAX 801-363-1437

toll free 800-662-9080

toll free 800-550-4182 TTY

Utah Antidiscrimination & Labor Division

Utah Labor Commission

160 East 300 South, 3^rd Floor

P. O. Box 146630

Salt Lake City 84114-6630

801-530-6801

Utah Salt Lake City Field Office

U. S. Department of Housing & Urban Development

125 S. State Str., #3001 84138

Salt Lake City 84138

801-524-6070

Utah Legal Services, Inc.

Regreso a la Tabla de Contenidos

For assistance call:

in the Salt Lake valley 801-328-8891

outside the Salt Lake valley toll free 800-662-4245

Monday - Friday 9:00 am to 2:00 pm

Office Locations

OGDEN

(Morgan, Rich, Weber, Cache, Box Elder, north Davis counties)

893 24th Street, Suite 300, Ogden, UT 84401

SALT LAKE CITY

(Salt Lake, Tooele, Summit, south Davis counties)

205 North 400 West, Salt Lake City, UT 84103

PROVO

(Carbon, Daggett, Duchesne, Emery, Grand, Millard, San Juan, Sanpete, Utah, Juab, Wasatch, Uintah, Piute, Sevier, Wayne counties)

455 North University, Suite 100, Provo, UT 84601

CEDAR CITY

(Beaver, Garfield, Iron, Kane, Washington counties)

965 South Main, Suite 3, Cedar City, UT 84720

May 2011