Ejecución

¿Qué es la ejecución de una hipoteca?

Cuando usted está atrasado en los pagos de su casa, su acreedor puede tratar de llevar a su casa de nuevo y lo venden a obtener el dinero que debe. Este proceso se llama una ejecución hipotecaria.

¿Qué significan todas estas palabras que se usan en una ejecución de una hipoteca media?

Entender los términos legales involucrados en dicho proceso pueden ayudarle a ayudarse a sí mismo. Algunas definiciones para ti que debes saber:

  • DEFECTO - Una hipoteca o contrato en los procedimientos de incumplimiento y ejecución de una hipoteca puede comenzar tan pronto como usted se retrasa en un pago. Dependiendo del idioma en los documentos de su préstamo, el prestamista puede ser obligado a dar aviso antes de iniciar una ejecución hipotecaria.
  • DELINCUENTES DE PAGO - Un pago de la hipoteca está en mora cuando no se hace en el día en que se debe o dentro de cualquier "período de gracia" permitidos por el prestamista.
  • ABSTENCIÓN - Un acuerdo donde el prestamista se compromete a no proceder con la ejecución de una hipoteca y le permite ponerse al día sus pagos atrasados en un período de tiempo. Estos pagos tienen la intención de ponerse al día su deuda y poner el préstamo actual.
  • EJECUCIÓN HIPOTECARIA EN VENTA - La venta forzosa por el cual su prestamista vende su propiedad para pagar su préstamo. Una ejecución hipotecaria afecta negativamente su calificación crediticia y otras posibilidades de financiación en el futuro. La venta de ejecución hipotecaria se lleva a cabo en la Corte del Condado.
  • ESCRITURA EN LUGAR DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA - Para evitar la ejecución hipotecaria cuando usted sabe que no podrá hacer sus pagos, puede considerar la entrega de su título de propiedad al prestamista. Esto también se llama recuperación voluntaria. Esto significa que usted está dando a su casa de nuevo a la entidad crediticia. Esto todavía puede afectar su calificación crediticia, pero puede ser capaz de evitar los gastos del proceso de ejecución hipotecaria.
  • SENTENCIA - En una ejecución hipotecaria judicial, una orden que diga que usted le debe dinero al prestamista. El prestamista tendrá derecho a recuperar el dinero a través de una venta de ejecución hipotecaria. En una ejecución hipotecaria no judicial a su prestamista no está obligado a obtener un fallo antes de la celebración de una venta de ejecución hipotecaria.
  • DEFICIENCIA DE JUICIO - Si su casa se vende en una venta de ejecución hipotecaria, por menos de la cantidad adeudada por el préstamo, más los gastos de ejecución de una hipoteca, un prestamista puede ser capaz de obtener dinero adicional de su parte para recuperar sus pérdidas.

¿Cómo puedo evitar la ejecución hipotecaria?

Para evitar la ejecución hipotecaria, el pago de la hipoteca debe ser su máxima prioridad de cada mes. El prestamista generalmente no quiere ejecutar la hipoteca de su propiedad, ya que toma tiempo y dinero para ir a través del proceso de ejecución hipotecaria.

¿Qué pasa si no puedo hacer un pago de la casa?

Si usted no puede hacer un pago, es importante contactar a su compañía hipotecaria antes de que se pierda que el pago para hacer arreglos de pago. Si usted es capaz de hacer arreglos de pago, asegúrese de obtener los términos de los acuerdos por escrito. Hable con su prestamista cuánto debe y cuánto tiempo se tardará en ponerse al día en sus pagos atrasados. Esté preparado para responder a preguntas como por qué se retrasó en el pago, lo que sus recursos financieros actuales, y si usted tiene un plan realista para pagar el dinero que debe. Si usted va a su prestamista con una buena actitud y son honestos, los problemas probablemente será mucho más fácil de resolver.

Usted también puede preguntar a su banco acerca de cómo solicitar una modificación de préstamo. Si usted califica, el prestamista puede reducir sus pagos mensuales a un nivel asequible y no excluir. Para más inofrmation sobre esta posibilidad, hablar con un asesor de ejecución hipotecaria en el Salt Lake Community Action Program. Su número es 801-359-2444 o 888-995-HOPE.

¿Cuáles son los diferentes tipos de procedimientos de ejecución hipotecaria?

En Utah, hay tres (3) principales tipos diferentes de procedimientos de ejecución, dependiendo de si su casa fue financiado con un Contrato de Fideicomiso, de una hipoteca, o un uniforme de Contrato de Bienes Raíces. Haga clic en cada uno para obtener más información o hacer clic en una pregunta frecuente a continuación.

¿Qué es un fideicomiso Escritura ejecución de una hipoteca?

Para ejecutar la hipoteca de un Contrato de Fideicomiso, el acreedor debe seguir estos pasos:

  1. Un fideicomisario, por lo general el prestamista, una compañía de título o un abogado, registra un aviso del defecto en la oficina del registrador del condado. El aviso del defecto incluye una declaración de por qué el administrador considera que su préstamo está en mora. La razón usual es que el prestatario no ha hecho los pagos programados. El fiduciario tiene la obligación de dar aviso por escrito del incumplimiento para el prestatario y el que ha presentado una Solicitud de aviso. Esto normalmente se hace por correo certificado. Disponga siempre de conseguir todas las cartas enviadas por correo certificado. El aviso es válido incluso si usted no puede firmar por él o recogerlo de la oficina de correos.
  2. Es probable que reciba una copia de la Notificación de Incumplimiento. Sin embargo, si usted sospecha que usted está en incumplimiento de pago, usted debe consultar con el registrador del condado y con su prestamista para ver si una notificación de incumplimiento se ha presentado. También puede presentar una Solicitud de aviso de la Oficina del Registrador del Condado para asegurar que se le notifique de cualquier defecto. Un aviso de incumplimiento no significa que usted tiene que salir de inmediato, pero tendrán que pasar una vez que la venta de la propiedad es definitiva.
  3. Después de la notificación de incumplimiento se presente, debe hacer arreglos con sus acreedores para remediar el incumplimiento. Esto significa que usted debe hacer que el actual préstamo, que incluye la remisión de los pagos atrasados, recargos, gastos de cobro efectuados por el prestamista y los gastos legales. Esto debe hacerse dentro de los tres meses siguientes a la inscripción de la notificación de incumplimiento. De lo contrario, después de un lapso de al menos tres meses, el fiduciario puede emitir un Aviso de Venta y requieren que usted pague la totalidad del préstamo con el fin de evitar la pérdida de su propiedad.
  4. Si no subsanar el incumplimiento dentro de los tres meses de notificación de incumplimiento, el fiduciario deberá dar aviso por escrito de la hora y el lugar de la venta. Esto se hace:
    1. Colocar un anuncio en un periódico de circulación general una vez por semana durante tres semanas consecutivas. El último aviso debe ocurrir más de 10 días pero menos de 30 días antes de la fecha de venta, y
    2. Publicar un Aviso de Venta por lo menos 20 días antes de la fecha de la venta de la propiedad y en al menos tres lugares en el condado donde se encuentra la propiedad.  Una vez que el Aviso de Venta ha sido anunciado y publicado, la venta puede ser diferida por el fiduciario. Una vez que el Aviso de Venta ha sido emitido, deberá pagar el saldo total del préstamo más los otros gastos incluidos recargos, tasas de percepción, y los gastos legales, para redimir la propiedad. Si remediar el incumplimiento por hacer su pago o pagar el saldo completo, usted debe solicitar al administrador a presentar una cancelación de la notificación de incumplimiento.
  5. Si la venta se pone en marcha y la casa se vende por menos de lo que debe al prestamista, el prestamista puede, dentro de los tres meses después de la venta, una demanda por el saldo adeudado de la obligación, más los gastos. Esto se llama un juicio por deficiencia. La deficiencia de la sentencia se limitará a la cantidad en que la deuda más los intereses, costos y gastos de venta - como fiduciario y los honorarios legales - excede el valor justo de mercado de la propiedad a partir de la fecha de la venta. El valor justo de mercado es equivalente a lo que la propiedad normalmente se venden por que el comprador promedio a partir de la fecha de venta. El valor justo de mercado no es necesariamente la cantidad se compró la propiedad para la venta en el Fideicomisario.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Cuando una escritura de fideicomiso o hipoteca entra en mora, el prestamista tiene el derecho de declarar la totalidad del saldo del préstamo inmediatamente y presentar una demanda para cobrar la deuda. Para ejecutar la hipoteca de la propiedad de esta manera, el titular de la hipoteca debe presentar una citación y demanda y hacer que se le entregan a usted. Usted debe presentar una respuesta a estos documentos en la corte. No es una defensa que no puede hacer los pagos.

Una vez que el titular de la hipoteca tiene un fallo en su contra, un alguacil puede servir un pedido en que llamó un mandamiento de ejecución que permite a su casa para ser vendidos para satisfacer lo que usted debe en la hipoteca.

Una vez que la propiedad se vende, usted tiene seis meses para redimir la propiedad. Esto significa que para obtener su propiedad, usted debe pagar la cantidad se compró la propiedad para la venta de ejecución hipotecaria, además de los gastos efectuados por el titular de la hipoteca, más una comisión de reembolso del 6%.

Si no redimir la propiedad, el comprador recibirá una obra una vez que el período de seis meses ha terminado, y usted está legalmente obligado a abandonar. Usted no está obligado a pagar la renta durante el período de seis meses la redención.

El titular de la hipoteca tiene derecho a una deficiencia de la sentencia si el precio de venta de ejecución hipotecaria es inferior a la cantidad total adeudada. El titular de la hipoteca puede obtener una deficiencia de la sentencia, aunque el valor real de la propiedad hipotecada excede la deuda más los gastos asociados. El titular de la hipoteca tiene derecho a un juicio basado en el precio de compra de la propiedad en la venta de ejecución hipotecaria en lugar del valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la venta.

¿Qué es un uniforme de Ejecución Contrato de Bienes Raíces?

Si usted está comprando su casa a través de un Contrato Uniforme de Bienes Raíces y el vendedor quiere excluir, que se debe dar aviso por escrito indicando la disposición específica del contrato de que está en mora.

Después de recibir este aviso por escrito, entonces tienes el período previsto en el contrato, generalmente de 30 días, para subsanar el incumplimiento, lo que incluye hacer todos los pagos atrasados, más pago de los gastos del vendedor y los gastos legales. Si usted no puede subsanar el incumplimiento, el contrato puede permitir que el vendedor a elegir a uno de los siguientes recursos:

  1. El vendedor podrá declarar que usted es un inquilino a voluntad y mantener todos los pagos que se han realizado con arreglo al contrato. Sin embargo, si ha hecho sustancial de la propiedad, el tribunal puede negarse a cumplir esta disposición. El tribunal puede exigir al vendedor a proceder en virtud de las opciones (2) o (3) o podrá exigir al vendedor a devolver una porción de su pago menos los gastos y honorarios legales.
  2. El vendedor puede presentar una demanda y juicio para recuperar todas las cuotas en mora, costos y honorarios legales.
  3. El vendedor puede tratar el contrato, una hipoteca y proceder de acuerdo con los estatutos de ejecución de hipotecas.

¿Cómo puedo conseguir más ayuda si mi casa está siendo excluido?

Además de la pérdida de su hogar, la exclusión puede afectar su calificación crediticia y le puede costar tiempo y dinero. Muchas ejecuciones hipotecarias se pueden evitar con buen presupuesto, la administración del dinero, y planificación financiera. Si te encuentras en problemas financieros con una ejecución hipotecaria es posible, debe llamar a un consejero de vivienda a un consumidor de servicios de asesoría de crédito: www.usdoj.gov/ust/eo/BAPCPA/CCDE/index.

Utilice la información contenida en este material como una guía y asegúrese de obtener el asesoramiento de un abogado privado sobre su caso específico. Si tiene alguna duda, trate de llamar al Programa de Acción Comunitaria en Salt Lake al 359-2444 o los Servicios Legales de Utah, 328-8891 en el área de Salt Lake 1-800-662-4245 o al número gratuito en todo el estado.

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